Heredar una vivienda puede ser un proceso complejo, especialmente en el ámbito fiscal. Además del impacto emocional de recibir un inmueble tras el fallecimiento de un ser querido, es fundamental entender las obligaciones tributarias que surgen con la herencia. A continuación, desglosamos los principales impuestos y aspectos legales relacionados con la herencia de una vivienda.
Impuestos al heredar una vivienda
Cuando heredas una casa en España, estás obligado a cumplir con ciertos impuestos que pueden variar según la Comunidad Autónoma donde te encuentres. Los principales tributos son:
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD):
Este es el principal impuesto asociado a las herencias. El importe a pagar depende de varios factores, como el valor de la vivienda, el grado de parentesco con el fallecido, y las bonificaciones aplicables en cada Comunidad Autónoma.
- Parentesco: Los herederos más cercanos, como hijos y cónyuges, suelen tener mayores reducciones fiscales.
- Valor del inmueble: Se toma como referencia el valor catastral o el valor de mercado, según la normativa autonómica.
- Bonificaciones: Algunas regiones ofrecen bonificaciones significativas que pueden reducir el pago del ISD hasta un 99%.
2- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o “Plusvalía Municipal”:
Este impuesto se paga al Ayuntamiento y se calcula en función del aumento de valor del suelo desde la última transmisión del inmueble. Aunque existen exenciones en algunos casos, como cuando el valor no ha aumentado, es importante verificar con el consistorio local.
Aspectos clave de la plusvalía municipal:
- Base imponible: Se calcula en función del valor catastral del suelo y del tiempo que el inmueble ha pertenecido al fallecido.
- Bonificaciones: Algunas comunidades y ayuntamientos ofrecen bonificaciones específicas, especialmente si el heredero es hijo, cónyuge o familiar directo.
En 2021, el Tribunal Constitucional dictaminó que este impuesto no debe pagarse si no ha habido una ganancia real en el valor del terreno, algo que debes verificar con el Ayuntamiento correspondiente.
¿Cómo se declara la venta de un piso heredado?
Si decides vender la vivienda heredada, deberás declarar esta operación en tu declaración de la renta (IRPF). Para ello:
1-Determina la ganancia patrimonial:
La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta. En este caso, el valor de adquisición será el valor declarado en la escritura de herencia, incluyendo los gastos e impuestos asociados.
2- Pago del IRPF:
La ganancia patrimonial estará sujeta a tributación en el IRPF. Los tipos impositivos aplicables en 2024 son:
Hasta 6.000 €: 19%
Entre 6.001 € y 50.000 €: 21%
Más de 50.000 €: 23%
3-Deducciones posibles:
Puedes deducir ciertos gastos relacionados con la venta, como comisiones de agencias inmobiliarias, reformas necesarias o certificados energéticos.
¿Cómo heredar una casa sin pagar impuestos?
Aunque parece imposible evitar completamente los impuestos, hay estrategias legales que pueden minimizar la carga fiscal:
1. Bonificaciones autonómicas:
Algunas Comunidades Autónomas ofrecen bonificaciones cercanas al 99% para descendientes directos, como hijos y cónyuges. Es crucial informarse sobre las normativas locales.
2. Donación en vida:
En algunos casos, donar una vivienda en vida puede ser más rentable que heredarla, especialmente si se realizan donaciones progresivas. Sin embargo, este proceso también está sujeto a impuestos.
3- Seguro de vida vinculado a la herencia:
Los seguros de vida pueden cubrir parte o la totalidad de los impuestos generados por la herencia.
4-Planificación patrimonial anticipada:
La distribución del patrimonio en vida, mediante testamentos o sociedades, puede optimizar la carga tributaria.
¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?
Si has heredado una vivienda junto con otros herederos, es posible vender tu parte, pero existen consideraciones importantes:
1- Acuerdo entre herederos:
Todos los co-herederos deben estar de acuerdo para vender la vivienda completa. Sin consenso, cada heredero puede vender su parte a un tercero, aunque esto puede generar conflictos.
2-Derecho de tanteo:
Los co-herederos tienen prioridad para comprar la parte de la vivienda que otro heredero desee vender.
3-Venta a un tercero:
Si decides vender tu parte a un tercero, es probable que el precio sea inferior al de mercado, ya que adquirir una parte indivisa no es atractivo para la mayoría de los compradores.
¿Cómo se realiza el cambio de titularidad de una vivienda por herencia?
El cambio de titularidad es un paso esencial tras heredar una vivienda. Los pasos a seguir son:
1-Obtener la escritura de adjudicación de herencia:
Este documento se obtiene en una notaría y recoge la distribución de bienes entre los herederos.
2-Liquidar el ISD y la Plusvalía Municipal:
Antes de registrar el inmueble a tu nombre, deberás pagar los impuestos correspondientes.
3-Inscripción en el Registro de la Propiedad:
Una vez liquidados los impuestos, se debe inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
4-Actualización catastral:
Es importante informar al Catastro sobre el cambio de titularidad para evitar problemas fiscales futuros.
Heredar una vivienda implica tanto ventajas como responsabilidades. Entender los impuestos, procedimientos legales y opciones disponibles es clave para tomar decisiones informadas. Si bien la carga fiscal puede parecer elevada, existen herramientas y estrategias para optimizar los costes. En cualquier caso, contar con el asesoramiento de expertos legales y fiscales garantizará que el proceso sea lo más eficiente y tranquilo posible.
